2024年，换房人与自己宽和：丢失百万不甘心，低卖低买寻觅平衡
房地产商场持续调整的一年，多地楼市止跌回稳态势渐显，售楼处又炽热了起来。
2024年，房地产方针的力度和频率均前所未有。据中指研究院监测，到12月底，全年出台的楼市方针数量超780条，均匀每天超越2条。
密布的方针中，鼓舞改进型需求入市成为重中之重。北上广深团体下降二套住宅首付款份额，超百城发文鼓舞“以旧换新”，下降房贷利率、削减买卖税费、添加购房补助……一系列利好之下，换房本钱降至前史低位，买家在方针转向中具有了更多的主动权和挑选权。
跟着置换需求的开释，换房客现已成为楼市的主力军。
依据贝壳研究院于2023年5月发布的陈述，近年来，全国每年均匀有300-400万家庭换房，一、二线城市二手房买卖占比高，卖旧买新对当地一手房商场的奉献较高。其间，对一线城市的奉献率均匀为53%，二线城市均匀为21%。克而瑞研究中心要点监测的193个城市数据显现，三房产品成交套数占比54%；四房产品的商场份额则逐年增加。
不过，身处楼市调整周期，房价是换房人需直面的第一道坎。换房人站在“卖一买一”的十字路口，降不降价，仍是一个问题。
低卖低买的换房人生
为了盘活二手房商场以及完成一手房去库存，全国多地连续对房地产方针进行优化调整。
2024年9月下旬，中心定调促进房地产商场止跌回稳，多地开端调降住宅最低首付份额和存量房贷利率、调整住宅限购方针、放宽落户门槛、优化住宅公积金运用方针、推广契税和增值税等税收优惠办法。
近两年，多地还先后以不同的办法展开住宅“以旧换新”方针，即由政府指定的组织或房地产企业经过收买、置换、补助等办法，鼓舞和协助已有住宅的居民卖旧买新。依据央视新闻在2024年12月27日的报导，全国范围内已有超越150个城市先后推出了住宅“以旧换新”方针。
罗宇便是在这样的方针环境中做出换房的决议。“方针利好，时刻适宜，就想换大房子”，时值杭州房贷利率行至2.9%的低点，契税也调降至1%的低位，罗宇卖了“老破小”两房，买了一个总价将近358万的四房。
比较支付的本钱，令罗宇幸亏的是购房门槛大幅下降。现在，杭州的商业性个人住宅贷款现已不再区别首套、二套住宅，最低首付款份额一致为15%，而在杭州楼市管控最严的时期，履行的是“认房又认贷”的方针，二套房最低首付份额一度到达50%，“那时买300万的房子就要150万的现金，想都不敢想”。
虽然具有一个大房子是罗宇的希望，但顺畅换房的她心境却有些杂乱，“忧虑买了房，房价就跌，并且会一向跌，还有便是房贷压力翻倍，也忧虑未来收入，在这样的大环境中，我是不是做了正确的挑选？”
在房价下行期苦等买家
“8月有了换房的主意，本来以为是绵长的进程，不知怎样忽然加快，10月老房子卖掉了，心仪的房子也选定了，完成希望的感觉真好”。
刚从“丝滑”换房的高兴中出来，罗宇很快走进严寒的实际。过后剖析为什么能在卖房这件事上跑赢商场，罗宇也认为是自己开价够低，“只需价格够低，没有卖不出去的房子”，这套坐落杭州的旧房，罗宇在2018年以172万元的总价买入，又在2024年以110万元卖出，“算上利息，亏了得有100万吧”。
“不过新买的房子也廉价了许多，低买低卖，只能说彼此抵消。”罗宇自我安慰道。
下行的房价是换房路上的绊脚石。贝壳研究院指出，房价预期平稳上涨是改进需求开释的条件，原因是在此阶段，因为有满足的初次购房者入市，改进需求开释出来的房源更简单被消化，然后更简单取得购买新房的资金；假如商场下行，刚需进不来，这些房子也很难卖出去，商场则不会有激烈的换房需求。
放到大数据之中，罗宇仅仅走运的“少数派”。在杭州，即便是成交的抢手区域，2024年11月的成交周期也遍及超越了250天，也便是从挂牌到卖掉耗时8个多月；同时期，在贝壳找房上挂牌的杭州二手房源中，总共2.91万套降价，仅有3951套上调了挂牌价格。
“房难卖”在多地的商场中是一个杰出的问题。广州的两名房产中介告知《年代周报》，他们成交的客户以初次置业的刚需客户为主，占比为7至7.5成，剩下的包含卖一买一的换房客和直接购买的改进客，而换房客面对的最大窘境是旧房卖不掉、新房买不了。
想要敏捷找到下家，这些换房客的仅有办法便是把价格降到满足低，不过，对房价“打骨折”的做法，换房客往往会意生不甘。而在支撑性方针的影响下，广州楼市第四季度迎来翘尾行情，“他们觉得现在商场回暖了，愈加不太乐意贱价卖掉”其间一名房产中介表明。
在成都，陈仪遇到的买家相同毫不手软，“都是大刀砍价，大部分买家砍价20万，最离谱的一个企图以2010年的开盘价买我的房子”，终究，陈仪的房子在本年以商场价卖掉，耗时将近一年，“算上利息的话，卖出的价格比2020年买入时低了将近50万”。
“反向置换”开端盛行
在房价预期走低、收入预期不稳的商场中，部分有房一族逐步意识到，持有房产不意味着财富的保值、增值，也纷歧定能够进步日子质量，从前重金购入的房子，可能为自己的日子带来较大的危险，一股“反向置换”的风潮悄然萌生。
曹婕在当了14年的深圳业主后，上一年卖掉房子，“房子在我眼里便是产品，周期到了我就清仓，15年前买的，卖掉的时分价格翻了8倍”。
曹婕把房款从头进行买房以外的财物装备，她暂时成为一名租客，“忽然发现租房比买房‘香’，今后都不想买房了怎样办？”
实际上，曹婕在等候下一个周期的到来，“当产品到了能够买入的周期，我就会出手”，但下一个周期什么时分会来，曹婕也说不准，“得看货币方针和商场”。
卖掉房子租房住，也是陈仪的根本逻辑。但与曹婕成功的出资者姿势不同，卖房对陈仪来说，是一个沉重的决议，她犹疑了将近半年，“很不甘愿，卖房的钱悉数拿去还房贷了，我连首付都拿不回来”。
终究让陈仪铁了心卖房的原因，一是“自住体会欠好，对低本质街坊和物业深恶痛绝”，二是房子的房龄已有14年，“加上物业保护差，今后只会持续缓慢跌落，不如及时止损”。
向上置换从前是买房人的一致，斗室换大房、旧房换新房、市郊房子换市区房子是更为干流的挑选；反向置换指的是人们不再遵从传统的向上置换，而是将大户型房产置换成小户型、从市区房换成市郊房、从高线城市迁往低线城市、从大新房换成老破小，乃至卖掉房子租房住。
而反向置换的意图，包含削减房贷减轻月供压力、下降日子本钱、免除家庭在降薪裁人等一系列危险下面对的压力，用剩下资金用于储蓄或出资，提高日子的可持续性和幸福感。
陈仪本来的月供是同小区租金的两至三倍，“这个金额我能够租到好许多的房子”。因而，卖房后她去了高级小区租房，“日子质量全体提高了许多”，现在来看，租房也是一个不错的日子办法，她放下了对买房的执念，“退休前根本不会再买了”。
长时间来看，人们寻求夸姣的方针不变，对寓居质量的需求亦日益提高。在方针改变和楼市崎岖的浪潮中，无论是换房客为了置换所作出的退让，仍是反向置换青年“保存实力”的挑选，都是年代之下寻求夸姣日子的样本。他们构成了楼市中最重要的力气，推进商场向止跌回稳迈出坚决一步。
（罗宇、陈仪、曹婕均为化名）
本文源自：年代周报
作者：陈泽旋
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《华尔街日报》11月20日报导，美国企业正在重拾他们在特朗普榜首任期内用过的战略，即在关税收效前囤积我国进口产品。与此同时，美国企业还在考虑其他应对办法，包含进步产品价格、搬运供应链等。有美国企业悲叹，特朗普提议的关税是对他们的赏罚，“咱们别无挑选”。
美国客户“显着不安”
美国推举之夜晚上，美国护肤品制造商Bare Botanics开创人杰森·朱诺德（Jason Junod）就已意料特朗普将重返白宫。当晚，他联系了公司的我国供货商，以大约5万美元的价格订货了一年的货，这是他能负担得起而且有当地寄存的数量。
朱诺德期望，这3万只身体刷和去角质手套可以在下一年1月特朗普就职典礼前运抵其坐落威斯康星州的工厂。他以为，特朗普会实行其竞选时的许诺，即对全部来自我国的产品征收高达60%的关税。
依据国际货币基金组织（IMF）的剖析，特朗普在2018年开端对我国建议买卖战时，美国企业曾力争上游地在关税施行之前抢购进口产品。美国对华买卖逆差在2018年扩展，在2019年收窄。
本年10月，我国出口同比添加12.7%，远高于9月的2.4%，也高于外界遍及预期。一些经济学家以为，部分原因或许和美国大选的不确定性导致的提早交货有关，而未来数月我国出口添加或许仍然会因而坚持微弱。
我国是全球货品买卖榜首大国，现在美国也仍是我国产品的最大买家。2023年，美国从我国进口了价值约4300亿美元的产品，其间电脑和电子类产品占了最大比例。
万俊辉（音）在广东一家电子产品制造商从事营销作业，他的公司最近注意到，美国客户的问询有所添加，而且他们“显着感到不安”。万俊辉表明，关税到现在为止还没有对其出售发生严重影响，但这些税费未来仍是要买家来承当，而且或许会转嫁给顾客。
“咱们会尽最大尽力下降本钱，协助缓解局势，度过这个严冬。”万俊辉说。
《华尔街日报》称，特朗普首个任期对我国建议买卖战后，我国在美国进口中所占的比例已从2017年的22%下降到2023年的约14%。可是，中美之间不断上升的关税关于遏止美国在全球买卖中的整体买卖逆差或我国的整体买卖顺差“几乎没有起到任何效果”。
报导指出，关税不是由出口商支付，而是由进口产品的企业支付。经济学家表明，这些企业通常会经过进步价格，将大部分本钱转嫁给顾客。一些经济学家则质疑特朗普政府是否真的能将对我国产品的关税全面进步到60%。
除了对我国产品征收关税外，特朗普还要挟对全部国家的进口产品征收10%至20%的关税。这对旧金山天然石材和瓷砖批发商Stone Fleury的联合开创人弗勒里（Leah Dark-Fleury）来说，无疑是最糟糕的状况。
20年来，弗勒里一向从我国的同一家供货商那里购买天然石材，其他资料则大多从欧洲进口。特朗普首个任期对我国天然石材征收关税时，弗勒里仍然从我国进货，但进步了产品价格作为关税的补偿。
本周，弗勒里问询其我国供货商，能否订货大约两个集装箱的天然石材，赶在新的关税到来之前交货。这些货大约价值10万美元，依据客户的需求，可以出售数月到一年的时刻。
弗勒里表明，从长远来看，她期望进步来自我国的石材的价格，并将部分收购搬运到越南，“我期望可以买到足够多的东西，让咱们度过这四年。”
托尼·诺顿（Toni Norton）是北卡罗来纳州夏洛特市一家减肥组织的老板。每年夏天，她的公司从我国收购的一种身体护理油在当地深受欢迎，从前诺顿会比及新年才进货，但现在她正测验在年末前从我国订货约20000瓶身体护理油。
诺顿表明，假如特朗普政府真的对我国产品征收60%的关税，她或许不得不停售身体护理油，由于这种产品没有什么进步价格的空间，“人们喜爱廉价的东西。”
搬运供应链？“我国永久无法被替代”
加州大学洛杉矶分校供应链办理学教授克里斯·唐（Chris Tang）表明，提早进口是一种短期解决方案，在一个关税持续进步和扩展的国际里，企业或许需求额定的战略。
报导称，现已有许多公司将制造业从我国搬运到东南亚和拉丁美洲等地，假如买家可以找到适宜出产的当地替代我国，这一趋势或许会持续下去。
加利福尼亚州办理咨询公司Bain & Company在2024年的一项查询中指出，有69%的首席执行官和首席运营官方案削减对我国的依靠，高于2022年的55%。
曩昔，波士顿照明产品制造商Lucidity Lights全部的出产都在我国进行，但上一年以来，该公司开端从我国以外的区域收购产品，这必定程度上是受到了美国对华关税的影响。
Lucidity Lights首席执行官瑞安·伯斯基（Ryan Bursky）称，对新关税的预期会加快公司正在进行的进程，他以为，出资多元化供应链比囤积货品更能利用好资源。该公司本年方案在柬埔寨出产约15%的产品，下一年方案将一半的产值搬运出我国。
也不少美国业者以为，我国的位置无法被替代。
坐落密尔沃基的ABC集团协助美国企业办理在亚洲的供应链。其开创人兼董事总经理乔·尤尔肯（Joe Jurken）表明，虽然他的客户现已加强了从越南、印度、柬埔寨等国的收购，但我国仍在必定程度上主导制造业。
在尤尔肯看来，我国具有完善的基础设施、通讯和买卖途径，西方公司更简单开展业务，其他国家的这些体系尚在开发中。此外，相较于其他国家，我国供货商也具有价格优势。
“我国永久无法被替代，”尤尔肯说。“其他商场是一种挑选。”
朱诺德也一向在东南亚寻觅供货商，但他相同以为，东南亚供货商很难仿制他从我国供货商那里取得的低本钱和高质量。
“我感觉咱们受到了赏罚，咱们在国内无处可逃。”朱诺德谈及特朗普提议的关税时说，“咱们别无挑选，真的，只能付钱给他们。”
除了提早囤货、提价和搬运供应链，美国企业还在寻觅其他下降关税影响的途径。美国顾客新闻与商业频道（CNBC）近来报导称，特朗普的关税要挟导致美国公司正在竞相寻觅游说者和政策缝隙，一些游说公司的电话被“打爆”。
报导提及，在特朗普2018年推出榜首轮对华关税时，拿到豁免是美国企业的“金奖券”，这能维护它们在我国的供应链，使其不用接受搬家的昂扬价值。
但要取得这张“金奖券”，有必要“找对路子”。2021年的一项研讨指出，就特朗普榜首个任期来说，假如豁免请求来自于曾向共和党供给政治捐款的游说公司，就更有或许取得同意。
报导指出，眼下，在美国企业界，一场比赛现已开端，他们正寻觅适宜的说客，协助企业与适宜的人打交道，然后保证在关税缝隙方面占有优势。
关于美国采纳的买卖维护主义行动，我国外交部发言人此前指出，美方持续将经贸问题政治化，进一步添加对华关税是错上加错，只会明显推升进口产品本钱，让美国企业和顾客承当更多的丢失，令美国顾客支付更大的价值。我国敦促美方实在恪守世贸组织规矩，当即撤销对华加征关税办法。中方将采纳全部必要办法，保卫本身权益。
本文源自：观察者网
美企悲叹：我国无法替代，咱们只能付钱……
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